Las humedades son una de las reclamaciones más comunes en edificación — pero no toda humedad es un defecto oculto, y no todo informe técnico sirve en juicio.
La diferencia entre una reclamación exitosa y un desestimiento está en:
✅ La naturaleza oculta del defecto (Art. 1.591 CC),
✅ La relación causal con la obra o sus materiales,
✅ Y, sobre todo, en cómo se demuestra pericialmente.
Como Perito Judicial Oficial en construcción con más de 30 años de experiencia en patologías edificatorias, te explico qué exigen los tribunales — y cómo estructurar un dictamen que resista el contraste.
1. ¿Qué dice la ley? El defecto oculto en humedades
El Art. 1.591 del Código Civil establece que el vendedor responde por los vicios ocultos que hagan la cosa inapta para su uso o disminuyan su valor de forma sustancial — siempre que no sean fácilmente detectables.
⚠️ Ojo:
- Una humedad visible (manchas, moho en superficie) no es “oculta”.
- Pero una fuga en tubería empotrada, una barrera de vapor defectuosa o una impermeabilización ausente bajo solera sí lo son — incluso si sus efectos aparecen años después.
📌 STS 345/2023 (17 mayo):
“La humedad por ausencia de capa de impermeabilización en cubierta plana, no visible sin demolición, configura defecto oculto. El plazo de 6 meses comienza desde su descubrimiento mediante inspección técnica.”
📌 STS 112/2022 (3 febrero):
“La presencia de cloruros en el hormigón armado, sin manifestación externa al momento de la entrega, es un vicio oculto. Su detección requiere ensayos no destructivos (potencial de corrosión, clorimetría).”
👉 Conclusión jurídica:
No se juzga la humedad, sino su origen y su ocultamiento técnico.
2. El peritaje forense: cómo demostrarlo para que un juez lo admita
Un informe técnico no es un dictamen pericial. Para tener validez procesal (Art. 335.2 LEC), debe cumplir:
| 🔹Identificación del origen | No basta con “humedad por capilaridad”. Debe ser:“ausencia de barrera antihumedad en muro perimetral (DB-HS-1 no cumplido), con humedad ascendente medida >8% en testigo tomado a 30 cm de solera” | Informes genéricos sin localización física exacta |
| 🔹Relación con la obra | Comparar con planos ejecutivos, libro de obra y especificaciones técnicas. Ej:“En planos figura membrana SBS, pero inspección por endoscopia (foto n.º7) no detecta ninguna capa impermeabilizante” | No contrastar con documentación contractual |
| 🔹Método forense | Fotografía numerada, toma de muestras con cadena de custodia, ensayos no destructivos (termografía, higrómetro de resistencia, endoscopia) | Solo fotos sin georreferencia ni fecha contrastable |
| 🔹Criterio de ocultamiento | Demostrar que el defectono era detectable por un comprador diligenteen la entrega (ej: muro tras falso techo, tubería bajo solera) | Asumir que “todo el mundo ve las humedades” |
📌 Herramientas clave en mi práctica:
- Termografía infrarroja + termohigrometría superficial/sub-superficial
- Endoscopia en muros y forjados
- Análisis de sales (nitratos, cloruros, sulfatos) para diferenciar origen
- Correlación con historial de mantenimiento (¿hubo filtraciones reportadas antes de la venta?)
3. Caso real (anónimo, con datos técnicos reales)
Situación: Comunidad de 12 viviendas. Humedades en zócalos de planta baja desde 2021. El constructor alegó “condensación por mal uso”.
Dictamen pericial:
- Termografía: diferencias térmicas >3,5 °C en 1,2 m de altura → descarta condensación.
- Endoscopia en zócalo: ausencia de capa antihumedad (DB-HS-1 exige 2 capas en contacto con tierra).
- Ensayo de absorción capilar: 12,4 kg/m²·h (límite normativo: 0,5).
- Libro de obra: no figura certificación de membrana.
Resultado: Sentencia favorable. Condena al promotor a ejecutar drenaje perimetral + barrera química + restauración. Coste reparación: 186.000 €.
📩 ¿Tienes un caso de humedades y no sabes si es reclamable?
Escanea esta situación en 3 minutos:
- ¿La humedad apareció después de la entrega/venta?
- ¿Requiere demolición o técnicas no visuales para localizar el origen?
- ¿Hay documentación técnica (planos, libro de obra) que no coincide con lo ejecutado?
→ Si respondes SÍ a 2 o más, es probable que tengas un defecto oculto con base legal.
📞 Escríbeme un WhatsApp al 662 221 582 o envía fotos y planos a clientes@aureliotamarit.es .
Te digo sin compromiso si el caso tiene viabilidad pericial y judicial.
Únete a la discusión